Medianhyran för en tvåa i Sverige är 7 444 kronor i månaden 2026, enligt SCB. Hälften av tvåorna har högre hyra och hälften lägre. I hyran ingår värme och vatten men inte hushållsel. Medianen visar om en hyra är hög eller låg jämfört med andra tvåor. Enligt lagen är hyran inte skälig om den är påtagligt högre än för lägenheter med samma bruksvärde. Den bedömningen gör hyresnämnden enligt bruksvärdesystemet.
Sverige har drygt 2 miljoner hyreslägenheter enligt SCB:s statistik för 2025, varav drygt 1,6 miljoner i flerbostadshus. De ägs av allmännyttiga bostadsbolag, privata fastighetsägare och andra ägare. Lägenheter som ägs av bostadsrättsföreningar räknas inte in. Hyresnivåerna bestäms genom årliga förhandlingar mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen, inom ramen för bruksvärdesystemet.
Medianhyran för en tvåa var 7 444 kronor i månaden 2026
SCB:s hyresundersökning samlar varje år in uppgifter om hyror i hela landet. Enligt SCB:s hyresundersökning 2026 var hyrorna i riket följande:
| Storlek | Medianhyra per månad 2026 (riket) | Genomsnittlig månadshyra 2026 (riket) | Genomsnittlig årshyra per kvadratmeter 2026 |
|---|---|---|---|
| 1 rum | 5 432 kronor | 5 640 kronor | 1 835 kronor |
| 2 rum | 7 444 kronor | 7 742 kronor | 1 589 kronor |
| 3 rum | 9 057 kronor | 9 528 kronor | 1 482 kronor |
| 4 rum eller fler | 11 584 kronor | 12 158 kronor | 1 446 kronor |
Kvadratmeterhyran sjunker ju större lägenheten är. En etta kostar mer per kvadratmeter än en fyra, trots att den totala månadshyran är lägre. Det beror på att vissa kostnader (kök, badrum, installationer) är relativt fasta oavsett lägenhetens storlek.
Mellan 2025 och 2026 höjdes hyrorna med i genomsnitt 3,3 procent, mot 4,6 procent året innan, enligt SCB:s statistiknyhet den 2 oktober 2026. Hyrorna för 2027 har börjat bestämmas. I slutet av september beslutade två skiljemän om höjningar på 2,3 till 3,2 procent för vissa privata hyresvärdar i Skaraborg, enligt Hyresgästföreningen. Hur mycket hyran höjs kommun för kommun finns i artikeln om hyreshöjningen 2027 i 17 kommuner, och hur hyrorna förändrats år för år sedan 2016 på sidan om hyresutveckling.
En hyra över medianen kan ändå vara skälig
Enligt 12 kapitlet 55 § jordabalken är hyran inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till bruksvärdet. Vid en prövning ska hyresnämnden främst jämföra med hyror som har bestämts i förhandlingar mellan hyresvärdar och hyresgästorganisationer, inte med en statistisk median. En tvåa kan därför kosta mer än medianen och ändå ha skälig hyra, till exempel om standarden är hög eller läget centralt.
För nyproducerade lägenheter finns ett undantag. Har hyresvärden och en hyresgästorganisation kommit överens om en presumtionshyra, ska den anses skälig i högst 15 år från att den första hyresgästen tillträdde lägenheten, om det inte finns synnerliga skäl emot. Enligt 19 a § hyresförhandlingslagen ska överenskommelsen ha träffats innan något hyresavtal skrevs i huset, omfatta alla lägenheter i huset och ange att hyran är bestämd som presumtionshyra. Undantaget gäller också lägenheter som har tillkommit genom om- eller tillbyggnad av utrymmen som inte tidigare var bostäder, och då ska överenskommelsen omfatta alla de nya lägenheterna. Hyresgästorganisationen ska dessutom ha varit etablerad på orten. Presumtionshyran kan inte prövas mot likvärdiga lägenheter på samma sätt som andra hyror.
Storstadsregionerna har de högsta hyrorna
Storstadsregionerna har de högsta hyrorna och glesbygdskommunerna i norra Sverige de lägsta. Enligt SCB:s hyresundersökning 2025 låg medianhyran per kvadratmeter i Stockholms kommun 21 procent över riksmedianen, medan den i Strömsunds och Dorotea kommuner låg 27 till 28 procent under.
För en tvåa var medianhyran 2026 högst i Stor-Stockholm med 8 433 kronor i månaden, följt av Stor-Malmö med 8 309 och Stor-Göteborg med 7 689 kronor, enligt SCB. I kommuner med färre än 75 000 invånare utanför storstadsområdena var medianen 6 604 kronor. Medianhyran för tvåor finns också kommun för kommun, bland annat för Göteborg, Malmö, Uppsala och Linköping.
Stockholms län har högst genomsnittshyra per kvadratmeter
Stockholms län har landets högsta genomsnittshyror. Innerstaden är dyrast, medan förorter och kranskommuner som Södertälje och Norrtälje ligger närmare riksgenomsnittet. Bostadsbristen och den höga efterfrågan pressar hyrorna uppåt, särskilt i nybyggda hus med presumtionshyra.
Lediga lägenheter kostar dessutom mer än beståndet. I Stockholms kommun var medianhyran 9 581 kronor i månaden för de 4 687 tvåor med förstahandskontrakt som annonserades ut under tolv månader fram till oktober 2026. Det är 14 procent över SCB:s median för befintliga tvåor i kommunen, som var 8 381 kronor 2026. Annonssiffran kommer från Sokbostad.se:s annonsdata för tvåor i Stockholm.
Hyrorna i Göteborg och Malmö ligger över riksmedianen
I Göteborg låg medianhyran per kvadratmeter 5 procent över riksmedianen 2025 och i Malmö 17 procent över, enligt SCB. I övriga delar av länen låg Borås nära riksmedianen och Skövde under, medan Lund och Helsingborg låg 9 respektive 13 procent över. Malmös hyror per kvadratmeter ligger nära Stockholms. En jämförelse av hyrorna i Stockholm, Göteborg och Malmö visar stad för stad både de befintliga lägenheterna och dagens annonserade utbud.
Jämtland och Norrbotten har lägst hyror
Jämtlands län har landets lägsta medianhyra per kvadratmeter, följt av Norrbottens län, enligt SCB:s hyresundersökning 2025. I Pajala, Sorsele och Ragunda låg medianhyran 2025 mellan 955 och 1 075 kronor per kvadratmeter och år, mot 1 419 kronor i riket. Låga marknadsvärden, vikande befolkning och ett äldre bostadsbestånd håller nere hyrorna, men innebär också att fastighetsägare har svårt att motivera upprustning.
Allmännyttan har lägre hyror än privata hyresvärdar
De kommunägda allmännyttiga bostadsbolagen har lägre hyror än privata hyresvärdar. Sedan 2011 sätter allmännyttan dock inte längre normen för andra hyror, utan förhandlar på samma villkor som privata hyresvärdar. Avståndet har ändå vuxit: 2016 skilde 7 kronor per kvadratmeter och månad mellan grupperna, 2025 var skillnaden 16 kronor. Skillnaden beror till stor del på hur gamla husen är. Hyreshöjningarna år för år jämförs i artikeln om allmännyttans och de privata värdarnas hyreshöjningar.
Byggåret påverkar tvåans hyra mer än regionen
Nybyggda hyresrätter har genomgående högre hyror än äldre lägenheter. En tvåa byggd 2021 eller senare hade 2026 en medianhyra på 11 293 kronor i månaden i Stor-Stockholm, 10 466 kronor i Stor-Göteborg och 9 783 kronor i Stor-Malmö, enligt SCB. Det beror på att nyproduktion sedan 2006 kan prissättas med presumtionshyror. I de tre storstadsregionerna var medianhyran 2025 för en tvåa byggd 1961 till 1980 mellan 23 och 33 procent lägre än för en tvåa byggd 2021 eller senare, enligt SCB.
I hela landet hade en tvåa byggd 2021 eller senare en medianhyra på 9 639 kronor i månaden 2026, och en tvåa i ett hus från 1961 till 1980 en medianhyra på 6 949 kronor. Skillnaden är 2 690 kronor i månaden, större än skillnaden mellan Stor-Stockholm och de mindre kommunerna. Ett erbjudande på 9 500 kronor för en tvåa ligger strax under medianen för nybyggda tvåor, men drygt 2 500 kronor över medianen för tvåor i hus byggda 1961 till 1980.
Bopolitik.se analyserar hur skillnaden i hyra mellan äldre och nya hus påverkar hyresmarknaden.
Källor och mätår
Källor: SCB:s årliga hyresundersökning, Hyresgästföreningens sammanställningar av förhandlingsresultat, jordabalken och hyresförhandlingslagen samt annonsdata från Sokbostad.se. Tabellen och tvåornas hyror avser 2026, de regionala jämförelserna per kvadratmeter 2025. Jämförelsen av äldre och nybyggda tvåor i de tre storstadsregionerna avser 2025.
Senast faktagranskad: 23 oktober 2026