Hyran har gått upp igen, och frågan ligger nära till hands: hade den stigit långsammare hos en annan sorts hyresvärd? Nej. Allmännyttan och de privata fastighetsägarna har höjt hyrorna i praktiskt taget samma takt i tio år, och skillnaden mellan dem är för liten för att märkas i plånboken. Ändå har avståndet i kronor mellan gruppernas lägenheter mer än fördubblats under samma period. Förklaringen ligger inte i förhandlingarna utan i husen.
Höjningarna är närmast identiska
Mellan 2016 och 2025 rörde sig de två gruppernas höjningar nästan i takt, enligt SCB:s hyresundersökning. På riksnivå översteg skillnaden mellan grupperna aldrig 0,4 procentenheter något år, och bara 2016 höjde de privata mer än allmännyttan.
| År | Privata och övriga | Allmännyttan |
|---|---|---|
| 2016 | 0,9 % | 0,7 % |
| 2017 | 0,8 % | 0,8 % |
| 2018 | 1,1 % | 1,1 % |
| 2019 | 1,9 % | 2,0 % |
| 2020 | 1,7 % | 2,0 % |
| 2021 | 1,3 % | 1,4 % |
| 2022 | 1,7 % | 1,8 % |
| 2023 | 3,9 % | 4,2 % |
| 2024 | 4,8 % | 5,2 % |
| 2025 | 4,6 % | 4,7 % |
Lagt på varandra över hela perioden blir det 25 procent hos de privata och 26 procent hos allmännyttan. På en hyra på 7 000 kronor i månaden motsvarar tio års skillnad drygt 100 kronor. Det är mindre än vad en enskild lägenhets läge, storlek eller standard betyder, och långt under vad frågan brukar antyda.
Bilden håller också regionalt. I SCB:s regionala uppdelning låg de privata värdarnas medianhöjning 2025 något över allmännyttans i samtliga fem regioner, från 0,1 procentenheter i mindre kommuner till 0,6 i Stor-Göteborg. Åren dessförinnan gick det åt andra hållet: under inflationsåren 2023 och 2024 höjde allmännyttan lika mycket som eller mer än de privata i samtliga fem regioner. Ett halvt procentenhetssteg åt det ena hållet ett år och åt det andra nästa är jämnt lopp, inte ett försprång.
Ändå har avståndet i kronor mer än fördubblats
Här blir det motsägelsefullt. Räknat per kvadratmeter kostade en lägenhet hos en privat värd 7 kronor mer i månaden än en hos allmännyttan år 2016. År 2025 var skillnaden 16 kronor. I relativa tal växte gapet från 8,5 till 14,3 procent.
| År | Privata och övriga | Allmännyttan | Skillnad |
|---|---|---|---|
| 2016 | 89 kr/kvm | 82 kr/kvm | 7 kr |
| 2020 | 100 kr/kvm | 90 kr/kvm | 10 kr |
| 2022 | 107 kr/kvm | 94 kr/kvm | 13 kr |
| 2025 | 128 kr/kvm | 112 kr/kvm | 16 kr |
Två grupper som höjer lika mycket kan inte dra ifrån varandra på det viset. Förklaringen är att de två måtten inte mäter samma sak. Höjningstakten följer samma lägenheter från ett år till nästa. Nivån är ett tvärsnitt av hela beståndet varje år, och beståndet byts ut: nybyggda lägenheter tillkommer, och de är dyra.
Byggåret förklarar mer än ägaren
Delar man upp 2025 års hyror efter när huset byggdes krymper skillnaden mellan ägarkategorierna i nästan varje åldersgrupp, samtidigt som skillnaden mellan gammalt och nytt är dramatisk.
| Byggår | Privata och övriga | Allmännyttan | Skillnad |
|---|---|---|---|
| 1940 och tidigare | 130 kr/kvm | 121 kr/kvm | 9 kr |
| 1941 till 1960 | 120 kr/kvm | 114 kr/kvm | 6 kr |
| 1961 till 1980 | 119 kr/kvm | 104 kr/kvm | 15 kr |
| 1981 till 2000 | 114 kr/kvm | 111 kr/kvm | 3 kr |
| 2001 till 2010 | 150 kr/kvm | 148 kr/kvm | 2 kr |
| 2011 till 2020 | 181 kr/kvm | 165 kr/kvm | 16 kr |
| 2021 och senare | 186 kr/kvm | 177 kr/kvm | 9 kr |
| Alla byggår | 128 kr/kvm | 112 kr/kvm | 16 kr |
En lägenhet byggd mellan 1961 och 1980 kostar 104 till 119 kronor per kvadratmeter. En byggd efter 2011 kostar 165 till 186. Det spannet är flera gånger större än allt som skiljer en kommunal värd från en privat inom samma årgång, där skillnaden i fem av sju grupper stannar under 10 kronor.
Att den samlade skillnaden ändå landar på 16 kronor, alltså i nivå med den största enskilda årgångsskillnaden och över de flesta, betyder att en del av gapet kommer från fördelningen mellan årgångar snarare än från vad någon förhandlat fram. Vem som äger huset förklarar mindre än när huset byggdes.
Vad det betyder för dig som hyr
Att flytta från en privat värd till allmännyttan för att slippa höjningar är inte en strategi som statistiken stöder. Höjningarna följs åt, och de bestäms i samma system: hyrorna förhandlas kollektivt inom bruksvärdesystemet, och sedan hyressättningsreglerna reformerades den 1 januari 2011 är det de kollektivt förhandlade hyrorna som är normerande, oavsett om värden är kommunal eller privat. Det står i 12 kap. 55 § jordabalken, som fick sin nuvarande lydelse genom lag (2010:811).
Samma reform gav de kommunala bolagen sin egen lag, med kravet att driva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Hur din egen hyra sätts går vi igenom i guiden om bruksvärde och normhyra.
Det som däremot går att påverka är vilken lägenhet du söker. Skillnaden mellan en trea från 1970 och en från 2020 är betydligt större än skillnaden mellan två värdar, och den syns direkt i vad du betalar. Vad hyrorna ligger på i din kommun finns i vår översikt över hyror i Sverige, och hur de rört sig över tid i hyresutvecklingen.
En avgränsning är värd att hålla i minnet: siffrorna ovan är utfall som SCB mätt till och med 2025. Årets förhandlade höjningar är något annat, nämligen överenskommelser som ännu inte hunnit bli statistik. Dem har vi gått igenom separat i genomgången av hyreshöjningen 2026 mot tio års realhyra. De två serierna ska inte läggas ihop. För 2027 har skiljemän redan rekommenderat höjningar på 2,3 till 3,2 procent hos vissa privata värdar i 17 kommuner.
Vanliga frågor om allmännyttan och hyreshöjningar
Går statistiken att bryta ner på min kommun?
Nej, inte uppdelad på ägarkategori. SCB redovisar hyresförändring per ägarkategori på riksnivå och för fem större regioner, men inte per kommun. Kommunvisa hyror finns i statistiken, dock utan uppdelning på kommunal eller privat värd.
Vad räknas som en privat värd i statistiken?
Kategorin heter privata och övriga fastighetsägare och rymmer allt som inte är ett allmännyttigt bostadsföretag. SCB räknar dit juridiska och fysiska personer, men uttryckligen också stat, region och kommun. Ett kommunägt bestånd som inte godkänts som allmännyttigt bostadsföretag före 2011 hamnar alltså i den privata kategorin, vilket gör den betydligt bredare än bara kommersiella fastighetsbolag.
Varför skiljer sig median och medelvärde åt?
Medianen visar den mittersta hyresförändringen och påverkas inte av enstaka extremvärden, medan medelvärdet gör det. På helåret 2025 låg medianhöjningen högre än medelvärdet i båda grupperna, vilket betyder att en minoritet av lägenheterna fick lägre höjningar än de flesta och drog ner snittet. Skillnaden är tydlig hos de privata, 5,0 mot 4,6 procent, och nätt och jämnt märkbar hos allmännyttan, 4,8 mot 4,7.
Betyder en högre hyra att lägenheten är bättre?
Inte nödvändigtvis, men hyran ska enligt bruksvärdesystemet spegla sådant som storlek, standard, läge och underhåll. En nyare lägenhet betingar en högre hyra även när den är likvärdig i storlek, vilket är en stor del av mönstret i tabellerna ovan.
Så är siffrorna framtagna
Underlaget är SCB:s undersökning Hyror i bostadslägenheter, hämtad ur Statistikdatabasen den 15 augusti 2026. Höjningstakten kommer från tabellerna över hyresförändring efter ägarkategori, nivåerna per kvadratmeter från motsvarande tabeller över hyra efter byggår och ägarkategori. Serien över tio år bygger på medelvärden; medianserien ger samma slutsats med ännu mindre skillnad mellan grupperna.
Ett förbehåll gäller genomgående: förändringstalen avser samma lägenheter mellan två år, medan nivåtalen är tvärsnitt av beståndet ett givet år. Det är därför de kan peka åt olika håll utan att någon av dem är fel.
Senast faktagranskad: 25 september 2026