Vallentuna har landets högsta medianhyra per kvadratmeter. Enligt SCB:s hyresundersökning låg medianen på 2 384 kronor per kvadratmeter och år 2025, före Täby på 2 339 och Knivsta på 2 306. Men försprånget är 45 kronor och felmarginalen 180, så rangordningen håller inte statistiskt. Och den intressanta frågan är en annan: Vallentunas hyror har inte stigit snabbare än regionens. Det är lägenheterna som har bytts ut.
Vad mätningen faktiskt avser
En kvadratmeterhyra utan population och årtal går inte att använda. Siffrorna här kommer alla från samma skärning: SCB:s tabell över hyra i hyreslägenheter per kommun, uppgiften årshyra per kvadratmeter, medianvärde, undersökningsåret 2025. Populationen är hela hyresbeståndet, alltså bostadslägenheter upplåtna med hyresrätt som färdigställts till och med året före undersökningsåret. Specialbostäder som äldreboenden, studentbostäder och gruppboenden räknas inte in, inte heller lägenheter med blockhyresavtal. Hyran anges inklusive uppvärmning och vatten men exklusive hushållsel och bilplats. Detta är alltså inte en mätning av enbart nyproduktion, vilket gör resultatet mer anmärkningsvärt, inte mindre.
| Kommun | Median (kr/kvm/år) | Felmarginal | Osäkerhetsintervall | Medelvärde |
|---|---|---|---|---|
| Vallentuna | 2 384 kr | ±180 kr | 2 204 till 2 564 | 2 204 kr |
| Täby | 2 339 kr | ±119 kr | 2 220 till 2 458 | 2 253 kr |
| Knivsta | 2 306 kr | ±205 kr | 2 101 till 2 511 | 1 942 kr |
| Nykvarn | 1 933 kr | ±170 kr | 1 763 till 2 103 | 1 846 kr |
| Upplands-Bro | 1 920 kr | ±182 kr | 1 738 till 2 102 | 1 757 kr |
| Danderyd | 1 827 kr | ±195 kr | 1 632 till 2 022 | 1 842 kr |
| Nacka | 1 819 kr | ±169 kr | 1 650 till 1 988 | 1 855 kr |
| Uppsala | 1 791 kr | ±41 kr | 1 750 till 1 832 | 1 764 kr |
Sex av de åtta kommunerna i toppen ligger i Stockholms län. De två övriga, Knivsta och Uppsala, ligger i Uppsala län. Till jämförelse låg medianen i Stockholms kommun på 1 710 kronor och i riket som helhet på 1 419 kronor. För en lägenhet på 70 kvadratmeter motsvarar Vallentunas nivå ungefär 13 900 kronor i månaden, mot knappt 10 000 kronor för samma yta i Stockholms kommun. Skillnaden är cirka 3 900 kronor i månaden, eller 47 180 kronor på ett år.
Förstaplatsen håller inte statistiskt
SCB är en urvalsundersökning och redovisar därför en felmarginal till varje värde. I Vallentuna är den ±180 kronor, alltså 7,6 procent av medianen. I Stockholms kommun, där urvalet är långt större, är den ±28 kronor, motsvarande 1,6 procent. Vallentunas osäkerhetsintervall sträcker sig från 2 204 till 2 564 kronor, och både Täbys punktvärde (2 339) och Knivstas (2 306) ligger inne i det intervallet. Omvänt ligger Vallentunas värde inne i Täbys intervall. Skillnaden mellan de tre kommunerna går alltså inte att belägga i den här statistiken.
Mäter man dessutom med medelvärde i stället för median byter topplaceringen ägare: då leder Täby med 2 253 kronor mot Vallentunas 2 204. Rangordningen är med andra ord beroende av vilket lägesmått som väljs. Ett år bakåt i tiden såg det annorlunda ut igen. Vallentuna toppade medianlistan 2021, 2023, 2024 och 2025, medan Täby låg först 2022. I en kommun av den här storleken kan ett enskilt bostadsprojekt flytta hela kommunens median.
Det är den korrekta läsningen: Vallentuna tillhör en klunga om tre kommuner i toppen, och vilken av dem som står överst ett givet år säger mindre än varför de tre står där de står.
Hyrorna steg 25 procent. Nivån steg 126
Här blir det avgörande att skilja på två saker som ser likadana ut. SCB publicerar dels hyresnivåer, dels hyresförändring, och det senare måttet följer samma lägenheter från ett år till nästa. Skillnaden mellan de två måtten är exakt den förändring som beror på att beståndet ändrats.
Kedjar man SCB:s årliga hyresförändring för Stor-Stockholm från 2017 till 2025 (0,8, 1,1, 2,0, 1,8, 1,5, 1,7, 3,9, 5,0 och 4,7 procent) landar den samlade höjningen på 24,8 procent. Vallentunas medianhyra per kvadratmeter gick under samma period från 1 057 till 2 384 kronor, en ökning på 126 procent. Hade 2016 års nivå bara följt regionens förhandlade höjningar hade Vallentuna legat på cirka 1 319 kronor i dag. Kommunen ligger på 2 384. Ungefär 1 065 kronor per kvadratmeter och år, alltså fyra femtedelar av uppgången, kommer inte från höjda hyror alls.
En hyresgäst som bott kvar i sin Vallentunalägenhet sedan 2016 har med andra ord inte sett hyran mer än fördubblas. Kommunens statistik har det, för att statistiken mäter andra lägenheter i dag än den gjorde då.
Tre av fyra hyresrätter fanns inte i beståndet 2015
Vallentuna hade 289 hyresrätter i flerbostadshus 2015. Tio år senare var de 1 137, enligt SCB:s bostadsbeståndsstatistik. Det är ett nettotillskott på 848 lägenheter och en ökning med 293 procent. Räknat på beståndet som det ser ut i dag har tre av fyra hyresrätter i kommunen tillkommit under tioårsperioden.
| Kommun | Hyresrätter 2015 | Hyresrätter 2025 | Nettotillskott | Andel av 2025 års bestånd |
|---|---|---|---|---|
| Vallentuna | 289 | 1 137 | +848 (+293 %) | 75 % |
| Knivsta | 794 | 2 273 | +1 479 (+186 %) | 65 % |
| Täby | 1 127 | 2 908 | +1 781 (+158 %) | 61 % |
| Stockholm | 175 651 | 187 066 | +11 415 (+6 %) | 6 % |
Kontrasten mot Stockholms kommun är hela poängen. Stockholm lade till drygt 11 000 hyresrätter under samma tioårsperiod, alltså långt fler i absoluta tal än vad Vallentuna, Täby och Knivsta gjorde tillsammans. Men de utgör bara sex procent av ett bestånd på 187 066 lägenheter. Nyproduktionen dränks i det gamla beståndet och rör knappt Stockholms median. I Vallentuna, med 1 137 lägenheter totalt, blir samma sorts byggande hela kommunens hyresnivå. De tre kommuner som toppar hyreslistan är också de tre som byggt om sitt hyresbestånd snabbast.
Hela kommunen prissätts som nybyggt
Att nybyggda lägenheter är dyrare per kvadratmeter är känt. Hur mycket dyrare framgår av SCB:s tabell över hyra efter byggår. I Stor-Stockholm, som i den här statistiken sammanfaller exakt med Stockholms län (båda ger medianen 1 655 kronor för 2025), ser byggårstrappan ut så här.
| Byggår | Median (kr/kvm/år) | Felmarginal |
|---|---|---|
| Till och med 1940 | 1 895 kr | ±53 kr |
| 1941 till 1960 | 1 550 kr | ±34 kr |
| 1961 till 1980 | 1 456 kr | ±24 kr |
| 1981 till 2000 | 1 521 kr | ±27 kr |
| 2001 till 2010 | 1 989 kr | ±81 kr |
| 2011 till 2020 | 2 378 kr | ±77 kr |
| 2021 och senare | 2 581 kr | ±84 kr |
| Alla byggår | 1 655 kr | ±20 kr |
En lägenhet byggd 2021 eller senare kostar 77 procent mer per kvadratmeter än en från miljonprogramsåren 1961 till 1980. Och här ligger den mest talande siffran i hela materialet: Vallentunas median för hela beståndet, 2 384 kronor, ligger sex kronor från regionens median för lägenheter byggda 2011 till 2020, som är 2 378 kronor. Vallentunas typiska hyresrätt prissätts alltså som det den oftast är, ett hus som stod färdigt under det senaste decenniet. Kommunen har inte dyra hyror i förhållande till sina lägenheter. Den har ovanligt nya lägenheter.
Ett statistiskt fingeravtryck: medianen över medelvärdet
Hyresfördelningar brukar vara sneda åt höger. Ett fåtal dyra lägenheter drar upp medelvärdet över medianen, medan huvuddelen av beståndet ligger under. Så ser det ut i storstäderna: i Stockholm ligger medianen 24 kronor under medelvärdet, i Göteborg 44 kronor under och i Malmö 26 kronor under.
I Vallentuna är förhållandet omvänt. Medianen ligger 180 kronor över medelvärdet. Bland de 289 kommuner som har båda värdena redovisade för 2025 gäller det i 93, men de tre största avvikelserna åt det hållet är just Knivsta (364 kronor), Vallentuna (180) och Upplands-Bro (163). Det är samma kommuner som toppar hyreslistan.
Mönstret säger något konkret om beståndets sammansättning. När medianen ligger över medelvärdet är de dyra lägenheterna i majoritet och de billiga i minoritet. Det gamla, billiga beståndet finns kvar och drar ned genomsnittet, men det är inte längre den typiska lägenheten. I ett normalt svenskt hyresbestånd är förhållandet det motsatta. Det går att läsa vidare på kommunsidorna för Vallentuna och Täby, där båda måtten redovisas med felmarginal.
Presumtionshyran låser nivån i femton år
Att nyproduktionens hyror ligger högt är inte en marknadseffekt utanför regelverket, utan följer av ett undantag i det. Vid nybyggnation kan en fastighetsägare och en hyresgästorganisation komma överens om en presumtionshyra, som ska anses skälig utan att jämföras med likvärdiga lägenheter på orten. Villkoren står sedan den 1 januari 2026 i 19 a § hyresförhandlingslagen, och presumtionen gäller enligt paragrafens ordalydelse ”under högst femton år sedan den första bostadshyresgästen tillträdde lägenheten”. Femtonårsgränsen är oförändrad genom lagändringen; det som ändrades var reglerna för hur hyran får justeras under perioden. Systersajten Bodebatt.se har gått igenom de nya reglerna och vad de betyder för nyproduktionens hyror.
Konsekvensen för statistiken är att en kommun vars hyresbestånd till stor del byggts efter 2011 har en stor andel lägenheter vars hyra aldrig prövats mot bruksvärdet, och som inte kommer att prövas förrän femtonårsfristen löper ut. Hur den ordinarie skälighetsprövningen fungerar för resten av beståndet beskrivs på sidan om bruksvärde och normhyra.
Vad siffran är bra för, och vad den inte är bra för
En kommunal kvadratmeterhyra av det här slaget duger inte som mått på hur dyrt det är att bo kvar i en kommun, och inte heller som mått på hur hårt hyresförhandlingarna slagit. Den mäter vad det befintliga beståndet kostar per kvadratmeter, och i en liten kommun med snabbt byggande mäter den framför allt hur nytt beståndet är. För den som vill följa hur hyrorna faktiskt utvecklas över tid är realhyran ett bättre mått, och den redovisas löpande på Hyresutveckling.
Knivstas hopp från ingenstans till tredjeplats mellan 2024 och 2025 illustrerar samma sak från andra hållet: kommunen har ökat sitt hyresbestånd med 186 procent på tio år, och gapet mellan median och medelvärde är landets största. Om byggtakten i Vallentuna, Täby och Knivsta fortsätter kommer topplaceringarna att fortsätta byta ägare mellan dem, utan att någon enskild hyresgäst i någon av kommunerna nödvändigtvis har fått en högre hyra. Det är en påminnelse om att en rangordning av kommuner är ett svar på frågan vad beståndet består av, inte på frågan vad hyresgästerna betalar mer i år än i fjol.
Underlaget i den här artikeln kommer från SCB:s statistikdatabas, undersökningen Hyror i bostadslägenheter och bostadsbeståndsstatistiken, hämtat 31 juli 2026. Statistiken för 2025 uppdaterades senast 3 oktober 2025.